Предвижданото увеличение на данъчните оценки и идеята за по-високо облагане на второто и следващите жилища поставят въпроса кой в крайна сметка ще плати сметката – собствениците или наемателите.
Възможните промени в облагането на недвижимите имоти в България могат да доведат не само до по-високи разходи за собствениците, но и до поскъпване на наемите. За този риск предупреждава адвокат Мартин Костов в правен анализ, посветен на имотната политика и последиците от предлаганите данъчни промени.
Поводът е предложението на премиера Румен Радев да се обсъди по-висока данъчна ставка за второ и всяко следващо жилище. Според анализа подобен подход може да има непредвидени последици, тъй като броят на притежаваните имоти невинаги показва дали собственикът ги използва, отдава под наем или държи празни.
Костов дава пример със семейство, което живее под наем в апартамент, представляващ трети имот за неговия собственик. При увеличение на данъка допълнителният разход може да бъде включен в цената при сключване на нов договор. В същото време собственик на празно второ жилище би могъл да плаща по-ниска ставка, въпреки че имотът не се предлага на пазара.
Данъчните оценки може да се удвоят до 2029 година
Отделно от идеята за по-високо облагане на допълнителните жилища, на 4 ноември 2026 г. Министерският съвет е одобрил законопроект за поетапно увеличение на данъчните оценки, посочва анализът.
Предвидено е през 2027 г. те да нараснат с 30% спрямо сегашните стойности, а през 2029 г. да достигнат двойния размер на базата от 2026 г.
Ако промените бъдат окончателно приети, по-високите оценки ще увеличат основата, върху която общините изчисляват местните данъци.
При сегашните правила основното жилище ползва 50% намаление на данъка. Така, ако собственик плаща 100 евро за основния си дом и 200 евро за второ жилище със същата данъчна оценка, при удвояване на оценките и запазване на ставките сумите биха достигнали съответно 200 и 400 евро.
По предварителни разчети на Министерството на финансите предлаганите промени могат да донесат допълнителни 73,4 млн. евро приходи на общините през 2027 г.
Близо 1,7 милиона жилища в България са необитавани
Правният анализ поставя въпроса дали по-високото облагане действително ще извади празните имоти на пазара.
При преброяването през 2021 г. Националният статистически институт отчита 1,66 млн. необитавани жилища, или близо 39% от всички в страната.
Ситуацията обаче е различна в отделните региони. Докато в големите градове има търсене на жилища под наем, в обезлюдяващите се населени места увеличението на данъка трудно би довело до появата на нови наематели.
Допълнителни въпроси възникват и при наследствените имоти. Ако дяловете от наследени къщи се броят като отделни жилища, човек с ограничено имущество би могъл да попадне в категория с по-висока данъчна ставка.
Какво трябва да се изясни преди промените?
Според адвокат Мартин Костов преди въвеждането на нови ставки трябва да бъдат изготвени подробни разчети за ефекта върху собствениците, наемателите и жилищния пазар.
Необходимо е да се установи колко имота реално биха били предложени за продажба или дългосрочен наем и каква част от допълнителната данъчна тежест може да бъде прехвърлена върху наемателите.
Анализът припомня и решение на Конституционния съд от 2019 г., с което са отменени по-високи данъчни ставки за определени курортни имоти. Това поставя въпроса доколко бъдещите промени ще отговарят на конституционните принципи за равенство и справедливо данъчно облагане.
Основният извод е, че увеличаването на данъците само по себе си не гарантира повече достъпни жилища. Без оценка на реалните последствия съществува риск собствениците да плащат повече, наемателите да бъдат натоварени с допълнителни разходи, а проблемът с необитаваните имоти да остане нерешен.
