Имотният пазар във Варна отчита най-големия спад на продажбите сред четирите големи града в България. През третото тримесечие на 2026 г. броят на вписаните имотни сделки в морската столица намалява с 26,3% спрямо същия период на миналата година. Понижението е по-сериозно от отчетеното в София, Пловдив и Бургас, но засега по-малкият брой продажби не означава масово поевтиняване на жилищата.
Това показват данните на Агенцията по вписванията, обобщени в анализ на ARCO Real Estate и разгледани в актуален пазарен обзор на SORENDA Real Estate.
Според анализа българският имотен пазар постепенно преминава към по-балансиран етап, в който купувачите стават по-внимателни, сравняват повече предложения и все по-често преговарят за крайната цена.
Варна изпреварва София, Пловдив и Бургас по спад на сделките
Данните за третото тримесечие на 2026 г. показват осезаемо намаляване на активността в четирите големи имотни пазара.
Най-сериозен е годишният спад във Варна – 26,3%. Следват Пловдив с 23,9%, София с 21,2% и Бургас с 14,3%.
Различията се виждат и при сравнението с предходното тримесечие. Докато в София продажбите намаляват със 17,9%, Бургас отчита увеличение от 12,6%.
На национално ниво през третото тримесечие са вписани 45 312 продажби на имоти, което е с 22,1% по-малко спрямо година по-рано.
За първите девет месеца на 2026 г. вписаните продажби са 129 431 при 159 338 за същия период на миналата година – спад от приблизително 18,8%.
Тези данни обхващат вписани продажби на имоти, а не единствено жилища.
Защо сделките намаляват, а жилищата не поевтиняват масово?
По-малкият брой купувачи не води автоматично до спад на цените. Според анализа на SORENDA Real Estate четири основни фактора продължават да поддържат пазара – достъпното ипотечно кредитиране, растящите доходи, липсата на масов натиск за продажба и ограниченото предлагане на качествени жилища в предпочитаните райони.
По данни на Българската народна банка средната лихва по новите жилищни кредити през август е 2,42%, а годишният процент на разходите достига 2,81%.
Друг важен фактор е, че много собственици не са принудени да продават имотите си спешно и могат да изчакат купувач, готов да плати исканата цена.
Според Евгени Василев, управител на SORENDA Real Estate, при редица строящи се сгради значителна част от жилищата вече е продадена още преди завършването им.
Това ограничава натиска върху инвеститорите да намаляват цените на оставащите апартаменти.
Купувачите все по-често искат отстъпки
Макар общо поевтиняване да не се наблюдава, преговорите между продавачи и купувачи стават все по-важни.
Според пазарните наблюдения на SORENDA Real Estate при около 70% от реализираните от компанията сделки се договаря намаление от първоначално обявената цена.
Най-често отстъпката е около 5%, но в отделни случаи надхвърля 10%.
По-склонни да намалят цената са собственици на надценени жилища, имоти с недостатъци или предложения, които остават дълго време на пазара.
„Връща се реалното договаряне, но все още не сме в пазар, в който купувачът диктува условията“, посочва Евгени Василев.
От компанията уточняват, че договорената отстъпка не е непременно доказателство за общ спад на пазарните цени. В някои случаи тя представлява корекция на първоначално завишената оферта.
България сред страните с най-сериозно намаление на жилищните продажби
Данните на Евростат също показват отслабване на активността.
През второто тримесечие на 2026 г. броят на продадените жилища в България намалява с 18,1% на годишна база.
Това е третото най-голямо понижение сред държавите с налична статистика след Люксембург и Хърватия.
Спадът се наблюдава вече три последователни тримесечия – 22,5% през последното тримесечие на 2025 г., 18,5% през първото тримесечие на 2026 г. и 18,1% през второто.
В същото време индексът на разходите за придобиване на жилища и определени разходи по собствеността нараства с 11,7% на годишна база при средно 4,4% за Европейския съюз.
Важно е да се уточни, че този показател не е равнозначен на общото поскъпване на всички жилища на пазара. Той включва придобиването на жилища, нови за сектора на домакинствата, както и определени разходи за собствеността, включително основни ремонти, поддръжка и застраховки.
Какво очаква имотния пазар през 2027 година?
Прогнозата на SORENDA Real Estate е за по-умерен ръст на цените и все по-големи различия между отделните жилища.
Според Евгени Василев купувачите вече обръщат повече внимание не само на цената и местоположението, но и на качеството на строителството, енергийната ефективност, наличието на паркоместа, инфраструктурата и бъдещите разходи за поддръжка.
Очакванията са качествените имоти с реалистични цени да запазят интереса на купувачите, докато надценените предложения ще се реализират по-трудно.
При запазване на относително благоприятните условия за кредитиране анализът предвижда по-скоро период на по-малко сделки и по-бавен ръст на цените, отколкото масова корекция надолу.
За Варна това означава, че спадът от 26,3% е важен сигнал за охлаждане на активността, но не и доказателство, че апартаментите вече се продават с една четвърт по-евтино.
Дали по-малкият брой сделки ще доведе до по-сериозни ценови отстъпки, ще зависи от поведението на купувачите, новото строителство и готовността на собствениците да променят очакванията си.