Европейската централна банка повиши лихвите, но очакваното поскъпване на ипотечните кредити в България засега не се случва. Средната лихва по новите жилищни заеми през юни остава едва 2,41%, а силната конкуренция между банките продължава да задържа условията изгодни. Един друг показател обаче вече тръгва нагоре – лихвите по депозитите.
През юни Европейската централна банка повиши трите си основни лихвени процента с 25 базисни пункта. Лихвата по депозитното улеснение достигна 2,25%, по основните операции по рефинансиране – 2,40%, а по пределното кредитно улеснение – 2,65%. През юли ЕЦБ остави нивата без промяна. Това сочи анализ на кредитния посредник „Кредит Мениджър“ .
На този фон жилищното кредитиране в България засега не следва движението нагоре.
По данни на Българската народна банка средната лихва по новите жилищни кредити през юни е 2,41%, при 2,43% през май и 2,44% година по-рано.
Така въпреки по-високата цена на парите в еврозоната средната лихва по новите ипотеки у нас остава практически без промяна спрямо миналата година.
Пазарът след еврото е по-спокоен
Според управителя на „Кредит Мениджър“ Силвия Катева след приемането на еврото пазарът на имоти в България е станал по-балансиран и предвидим, макар това да не означава, че жилищата са по-евтини.
„Ако през 2025 г. бяхме свидетели на пикови нива на активността и цените, сегашната обстановка е значително по-умерена“, коментира Катева.
По думите ѝ до голяма степен е изчезнал и психологическият ефект, свързан с опасенията какво ще се случи с кредитите след присъединяването към еврозоната.
Това се отразява и върху поведението на купувачите. Все повече от тях сравняват банковите предложения и пресмятат не само настоящата месечна вноска, но и как тя би се променила при евентуално повишаване на лихвите.
Лихвите по депозитите вече вървят нагоре
Докато ипотечните лихви остават ниски, друг показател започва осезаемо да се променя.
Средната лихва по новите срочни депозити на домакинствата се повишава през всеки месец от началото на годината. По данни на БНБ през януари тя е била 1,05%, през март – 1,20%, през май – 1,33%, а през юни вече достига 1,57%.
Това има значение и за кредитополучателите, тъй като при голяма част от жилищните заеми с променлива лихва у нас се използват референтни показатели, включващи цената на привлечения от банките ресурс.
Ефектът от поскъпването на депозитния ресурс обикновено се проявява със закъснение. Затова евентуален натиск върху ипотечните лихви би могъл да бъде по-скоро постепенен, отколкото внезапен.
Защо ипотеките в България остават евтини?
Една от основните причини е високата ликвидност в банковата система.
След присъединяването на България към еврозоната изискванията за минималните задължителни резерви на банките бяха уеднаквени с тези в еврозоната, което освободи допълнителен финансов ресурс.
В края на 2025 г. и началото на 2026 г. в банковата система постъпиха и значителни налични средства на домакинствата покрай преминаването към еврото.
Комбинацията от висока ликвидност и силна конкуренция за кредитополучатели помага лихвите по жилищните заеми да останат ниски. На пазара вече има и предложения с фиксиране на лихвата за период от 3, 5 и дори 10 години.
Еврото не означава задължително EURIBOR
Сред опасенията преди присъединяването към еврозоната беше възможността всички жилищни кредити автоматично да бъдат обвързани с EURIBOR.
Такова изискване няма.
При заемите с променлива лихва банките могат да използват различни публични референтни показатели според условията в договора. Затова за кредитополучателя е важно да знае с какъв индекс е свързана неговата лихва и по каква формула може да бъде променена.
Колко ипотека може да получи едно домакинство?
Ниските лихви не означават липса на ограничения при отпускането на жилищни кредити.
БНБ въведе изисквания, според които финансирането по правило не трябва да надхвърля 85% от стойността на обезпечението, плащанията по дълга не трябва да са повече от 50% от месечния доход, а максималният срок на нов ипотечен кредит е 30 години.
Тези ограничения имат особено значение при дългосрочните заеми. При ипотека за 20–30 години дори сравнително малко увеличение на лихвения процент може да доведе до чувствителна разлика в общата сума, която домакинството ще изплати.
Затова според кредитните експерти основният риск за домакинствата не е непременно внезапен скок на лихвите, а поемането на прекалено голям заем, който не оставя достатъчен резерв в семейния бюджет.
БНБ не очаква рязък скок до края на 2026 г.
Прогнозата на БНБ е лихвите по новодоговорените жилищни кредити за домакинствата да останат до края на 2026 г. без съществена промяна спрямо достигнатите през третото тримесечие на 2025 г. нива.
Това не изключва промени в предложенията на отделни банки, но засега не предполага рязко и масово поскъпване на ипотечното кредитиране.
В същото време жилищните кредити продължават да растат с висок темп. По данни на БНБ обемът им се увеличава с над една четвърт на годишна база.
Според Силвия Катева обаче поведението на купувачите се променя. Все по-малка част от търсенето се движи от страха, че покупката трябва да бъде направена веднага, преди условията да станат по-неизгодни.
По думите ѝ в момента по-голяма част от хората купуват жилище за собствено ползване – например заради необходимост от по-голям дом – а решенията им постепенно стават по-рационални.
