Отдаваш имот, но не можеш да си го върнеш: Какво се случва, когато наемателят отказва да напусне?
Неплатени наеми, изтекъл договор, отказ за освобождаване на помещението и заплахи. Реален случай от Варна поставя въпроса колко ефективно законът защитава собствениците и какви грешки могат да им струват още повече нерви и пари.
Представете си, че сте предоставили свой имот под наем. Договорът изтича, но позволявате на наемателя да остане още известно време, защото ви уверява, че няма къде да отиде.
След месеци той спира да плаща. Когато решавате да продадете имота и настоявате да го освободи, получавате категоричен отказ.
Какво можете да направите?
Оказва се, че дори когато собствеността върху имота е безспорна, възстановяването на фактическото му ползване може да изисква съдебна процедура, време и допълнителни разходи.
Когато проявеното разбиране се превърне в проблем
За подобна ситуация разказва собственичка на помещение, предоставено под наем на мъж, който първоначално плащал сравнително ниска месечна сума.
След изтичането на договора жената му позволила да остане, проявявайки разбиране към твърденията му, че няма друго място, където да живее.
Впоследствие обаче той спрял да плаща наема. Когато собственичката поискала да освободи имота, тъй като възнамерявала да го продаде, срещнала не само груб отказ, но и заплахи.
Близка на жената също се опитала да разговаря с наемателя, но също получила обиди и заплахи. Случаят, споделен в социалните мрежи, провокира вълна от възмущение.
Дъщерята на собственичката сподели пред репортер на СайтЪТ , че разполага с информация за друг конфликт, свързан със същия човек и отделен имот в съседство, който той е обитавал преди време. Въпреки, че е бил принуден да напусне помещението и собственичката му сменя патрона, мъжът вика ключар и разбива вратата, за да се самонастани. По този случай е подадена жалба в полицията.
Снимка: СайтЪТ
Историята обаче поставя въпрос, който може да възникне пред всеки собственик: как законно да си върне имота, когато наемателят отказва да напусне?
Изтеклият договор не винаги означава прекратен наем
Една от най-важните особености на българското законодателство е уредена в чл. 236 от Закона за задълженията и договорите.
Ако след изтичането на срока наемателят продължи да използва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределено време.
Това означава, че собственикът може да се окаже в ситуация, при която първоначалният договор отдавна е изтекъл, но наемното правоотношение продължава да съществува.
При безсрочен договор законът по правило предвижда едномесечно предизвестие за прекратяване, освен в предвидените изключения.
Затова специалистите препоръчват всички действия по прекратяване на наемните отношения да бъдат предприемани писмено и по начин, който позволява връчването им да бъде доказано.
Защо полицията не може просто да изведе наемателя?
При спор за освобождаване на имот полицията по правило не може да замести съда и съдебния изпълнител.
Дори когато собственикът представи нотариален акт, това само по себе си не дава основание полицейските служители да отстранят човек, който е бил допуснат да ползва помещението и отказва да го освободи.
Когато спорът е гражданскоправен, собственикът трябва да потърси защита по предвидения в закона ред.
Същевременно сигналите за заплахи, насилие, повреждане на имущество или други предполагаеми престъпления следва да бъдат разглеждани отделно според конкретните обстоятелства.
Може ли собственикът сам да смени ключалката?
Това е една от най-рисковите реакции.
Когато човек смята, че имотът му се ползва неправомерно, естественото му желание е да възстанови достъпа си възможно най-бързо.
Самоволната смяна на ключалката, изнасянето на вещи или умишленото прекъсване на електричеството и водата обаче могат да доведат до нов правен спор и при определени обстоятелства — до отговорност за самоуправство.
Чл. 323 от Наказателния кодекс предвижда наказателна отговорност за определени случаи на самоволно осъществяване на оспорвано право извън установения законов ред.
Затова собственикът не бива да предприема принудително извеждане по собствена инициатива, без да е получил конкретен правен съвет.
Може ли частна охранителна фирма да реши проблема?
Наемането на охранителна фирма или поставянето на сигнално-охранителна техника не замества съдебната процедура за освобождаване на имота.
Частната охрана не разполага с общо правомощие да решава спорове за наемни отношения и да извежда принудително обитатели само по искане на собственика.
Това означава, че дори инвестицията в допълнителна охрана не гарантира решение на проблема.
Какъв е законният път за освобождаване на имота?
Гражданският процесуален кодекс предвижда специално бързо производство по искове за опразване на наети помещения.
При необходимост собственикът може да предяви такъв иск пред компетентния съд.
Ако се стигне до съдебно решение, подлежащо на принудително изпълнение, освобождаването на имота се извършва по законовия ред чрез съдебен изпълнител.
На практика това може да означава разходи за адвокат, съдебни такси и изпълнително производство, както и период, през който собственикът продължава да бъде лишен от възможността да използва или отдава имота си.
Какво да направите, преди да предоставите имот под наем?
Няколко предпазни мерки могат да намалят риска от подобни конфликти:
- Сключвайте писмен договор. Посочете ясно срока, размера и начина на плащане, задълженията на страните и условията за прекратяване.
- Проверявайте самоличността на наемателя. Установете с кого сключвате договора, без да събирате или разпространявате ненужни лични данни.
- Предвидете гаранционен депозит. Уточнете кога и при какви условия може да бъде използван.
- Документирайте плащанията. Банковите преводи и разписките улесняват доказването на неплатени задължения.
- Подписвайте приемо-предавателен протокол. Опишете състоянието на помещението, обзавеждането и предадените ключове.
- Не оставяйте изтеклия договор без внимание. Ако не желаете наемното отношение да продължи, изразете своевременно и доказуемо противопоставянето си.
- При проблем реагирайте писмено. Потърсете адвокат за правилното прекратяване на договора и за покана за доброволно освобождаване.
- Не прибягвайте до саморазправа. Смяната на брави, изнасянето на вещи и опитите за принудително извеждане могат да усложнят ситуацията.
Кой плаща цената на продължителния спор?
Неполучените наеми са само част от възможните загуби.
Собственикът може да бъде възпрепятстван да използва, ремонтира или предостави на друг човек имота си. При намерение за продажба отказът на обитателя да освободи помещението може да създаде и допълнителни практически затруднения.
Към това се прибавят разходите за правна помощ и времето, необходимо за разрешаване на спора.
Законът трябва да защитава както правото на собственост, така и правата на наемателите срещу произволно отстраняване.
Но остава въпросът дали съществуващите процедури постигат необходимия баланс и дали гражданите разполагат с достатъчно бърз и достъпен механизъм за защита.
Защото да притежаваш имот и да можеш действително да се разпореждаш с него не бива да се превръщат в две коренно различни неща.
