2025 г. донесе активен, но значително по-взискателен пазар на недвижими имоти във Варна. Сделките останаха стабилни, купувачите – по-подготвени, а цените – на исторически върхове за периода 2020–2025. Това сочи анализ на лицензиран оценител и консултант по недвижими имоти Люба Просеникова.
Динамиката по райони, доминацията на 2-стайните и ръстът при парцелите очертават ясни тенденции, важни за купувачи, продавачи и инвеститори.
Ключови акценти (в 5 точки)
- Сезонността се запази – силни месеци и ясни пикове в активността, следвани от по-тихи периоди.
- Цените на кв. м. са на най-високи нива за периода 2020–2025, с отчетливо ускорение след 2022–2023.
- 2-стайните имоти остават най-търсената и най-ликвидна категория – над половината сделки през 2025.
- Районите с най-голям дял сделки за 2025 г. включват Владислав Варненчик и Кайсиева градина (по 12%), следвани от Възраждане (7%) и Левски (6%), а „други“ събира 33% (широко разпределение).
- Извънградският сегмент се активизира осезаемо при парцелите/терените през 2025, което често е ранен сигнал за бъдещо строителство или инвестиционни намерения.
1) Обем и сезонност на пазара през 2025
По месечната динамика се виждат няколко отчетливи пика, както и периоди на спад – типично за Варна. Част от сделките са свързани със сезонни решения (семейни планове, преместване, финализиране на кредити, приключване на строителни етапи).
Пиковете обикновено означават ускорено вземане на решения, а не непременно по-добри условия за купувача. В същото време по-тихите месеци често са по-добър момент за преговор, защото конкуренцията между купувачите е по-слаба.
Когато активността е висока, най-бързо се „изчистват“ ликвидните имоти – и това е директно свързано с доминирането на 2-стайните (виж т. 4).
2) Годишна активност 2020–2025: къде стои 2025?
Годишната графика показва най-силен обем около 2021, след което пазарът преминава в по-умерена, но устойчива активност. 2025 г. изглежда леко по-ниска спрямо 2024, но остава в диапазона на „нормален/активен пазар“, което е ключово: обемът не се срива, а цените продължават да растат. Това е типичен профил на пазар, в който търсенето е активно, но купувачите са по-взискателни и по-информирани.
3) Цени: средна цена на кв. м. (2020–2025)
Ценовата графика ясно показва устойчив възход при 2-стайни, 3-стайни и многостайни. За 5 години средната цена на кв. м. е над два пъти по-висока спрямо 2020, като 2024 → 2025 също е с отчетливо повишение.
Разликите между типовете имоти по цена на кв. м. се запазват, но в общ план всички сегменти се „качват“ заедно. Това обяснява и защо пазарът постепенно се измества към 2-стайните: при ръст на цената на кв. м., много купувачи оптимизират бюджета чрез по-компактна площ, но в по-добър район/сграда.
4) Какво се купува: структура на сделките при апартаментите (2020–2025)
Тази графика е особено ценна, защото показва поведението на купувача, не само цената.
За 2025 г.:
- 2-стайни: 53%
- 3-стайни: 35%
- 1-стайни: 6%
- многостайни: 6%
Трендът от 2023 насам е ясен: 2-стайните увеличават доминирането си, докато 3-стайните намаляват като дял спрямо 2020–2022. Това често се случва при пазари с растящи цени: част от търсенето се „събира“ в най-ликвидния формат – лесен за финансиране, лесен за отдаване, лесен за препродажба.
5) Къде се купува: пазарна динамика по райони (Варна, 2025)
Разпределението по райони показва две важни неща едновременно: има отчетливи водещи райони по дял, но пазарът като цяло е широко разпределен (категория „други“ – 33%).
Основните дялове през 2025:
- Владислав Варненчик – 12%
- Кайсиева градина – 12%
- Възраждане – 7%
- Левски – 6%
- Виница – 5%
- Бриз / Трошево / Колхозен пазар / Младост – по 4%
- Аспарухово – 3%
- Чайка / Цветен квартал / к.к. Св. Св. Константин и Елена – по 2%
Водещите райони по дял обикновено комбинират достъпност + наличен избор + устойчиво търсене от семейства и инвеститори. „Други 33%“ е сигнал, че има сделки в много точки на града – често това означава: купува се там, където излезе най-доброто конкретно предложение.
6) Извънградски имоти (2020–2025): къщи/вили срещу парцели/терени
При извънградските имоти се виждат по-силни колебания по години, но с един особено интересен момент: 2025 г. е по-силна при парцелите/терените спрямо предходната година, докато къщите/вилите са по-умерени.
Засилен интерес към терени често е свързан с планиране на строителство, търсене на по-гъвкава инвестиция или „покупка с хоризонт“ (първо земя, после проект/строеж). Къщите/вилите, от друга страна, са по-чувствителни към качеството на конкретния имот (достъп, инфраструктура, документална готовност, състояние), което прави сегмента по-избирателен.
Заключение: какво означава 2025 за купувачи, продавачи и инвеститори
За купувачи:
Пазарът работи, но добрите имоти се вземат бързо – особено ликвидните 2-стайни в търсени райони. Тактиката е: ясни критерии, добра подготовка на финансирането и бърза реакция при правилната оферта.
За продавачи:
Ценовата среда е силна, но купувачите сравняват повече. Най-добре се представят имоти с „малко неизвестни“: добра документация, ясни параметри, реалистично позициониране и качествено представяне.
За инвеститори:
2025 затвърждава 2-стайния като „универсален инструмент“ (ликвидност и отдаване), а оживлението при парцелите подсказва интерес към по-дълги инвестиционни хоризонти.
Две ключови наблюдения от реалните сделки през 2025 (Варна)
1) Значителна част от сделките се реализираха без публична реклама.
Една от най-характерните особености на пазара във Варна през 2025 г. беше делът на продажбите, които се случваха „тихо“ – извън масовите портали и широката онлайн комуникация. Това важеше в особена степен за новото строителство, където голяма част от реалните продажби се реализираха още преди сградите да достигнат до публично рекламирани оферти. На практика това означава, че видимото онлайн предлагане често не показва целия реален обем активност, а част от най-търсените имоти се реализират чрез директни контакти и целево представяне.
2) Състоянието на имота беше най-силният фактор за скоростта и цената на сделката.
Ако трябва да се обобщи с едно изречение какво определяше скоростта и цената на сделките във Варна през 2025 г., това е готовността на имота за ползване. В година на по-информирани купувачи и по-внимателни решения, именно възможността за „влизам и живея“ често се оказа решаваща – понякога дори по-важна от локацията или типа строителство.
Съвременно обзаведените имоти – категоричният победител
Най-бързо и най-уверено се реализираха жилищата, които са:
- обзаведени с актуален интериор;
- оборудвани с модерни електроуреди;
- поддържани и визуално „завършени“.
Тези имоти често се продаваха:
- с минимални или никакви ценови отстъпки;
- при по-висока цена на кв. м. спрямо сходни, но неподготвени жилища;
- с по-кратък процес на преговори.
Причината е проста и много практична: през 2025 г. купувачите търсеха сигурност, предвидимост и готовност за нанасяне, без допълнителни разходи, време и стрес. Това е и един от най-ясните ориентири за продавачите: когато пазарът е активен, но по-взискателен, състоянието на имота се превръща в реално конкурентно предимство.
ОЩЕ ПО ТЕМАТА:
Имотният пазар през 2025 г.: Рекордни ипотечни кредити и какво ни чака през 2026 г.
Варна запази стабилен имотен пазар: двустайните водят, а Владиславово е лидер през ноември 2025
Варна: Стабилен пазар и нови фокусни райони при имотите през октомври 2025
Варна търси повече пространство: Тристайните и парцелите извън града диктуват пазара на имоти